今天拿回来了网签预售合同，准备开始办理贷款，感觉流程已经走了一大半，中间每走一个步骤都反复查阅如履薄冰怕踩坑，毕竟花出去了最大一笔钱，也即将签几十年的卖身契，真是错不起，感觉小红书都快被翻烂了，知乎上也看过了绝大部分帖子，各个地方学习这么多很不容易，打算记录成文档以免遗忘，可能也可以给其他人做个参考。
首先是寻找中意的楼盘，这一步里边学问可太多了，看自己的买房目的、预算、通勤距离、周边配套、学校、看自己更看重的点以及各个维度之间的自己所能做的妥协等等等等。在北京购房目的大致可分为两大类投资和自住，对于绝大部分刚需上车的人来说，目前（2024）北京楼市这两个点已经很难同时兼顾到了，目前能够保值的楼盘绝大多数是改善型豪宅以及部分特别优质的学区房，绝大部分普通刚需上车房和普通学区房都难逃跌价的命运。如果是自住的话考虑的点可能就稍微不一样，更多的是看长期的舒适性，比如交通方便不方便，房屋面积质量布局等中意不中意，基本上是在预算的前提下，选自己更看重的一两个点，比如通勤、房屋面积，或者周边学校等，刚需上车很难同时兼顾3个及以上的点的。目的在一开始弄清楚非常重要，可以让自己选房更加有目标性，以及提高抗忽悠的能力。跟着中介看过是几套房，这个行业鱼龙混杂参差不齐，部分中介业务水平很垃圾，但是特别厉害的中介也很多，情商很高介绍，在带着看房途中润物细无声就给你灌输了很多对他有利的价值观，很自然但是又很巧妙地突出每套房的优势，不少是有夸大的效果，甚至你原本没有需求中介会给你创造需求，让你觉得怎么之前自己没想到。中介带着看房服务并且还相对会很周到，会给你矿泉水喝，上下电梯出入门会给你开门让你先走，小区与小区之前会有专车专职司机接送，下雨会打伞，真的很无微不至。如果之前自己目标不明确的话，很容易被洗脑跟着中介的思路走，上头买了和自己一开始打算的差异很大的房，自己一开始很看重的要素欠缺很大，比如面积小或交通不便，其他中介说的优点也有很大水分，自住不够舒适保值也做不到，等缓过来意识到那时候已经晚了。
对于中介的态度我的建议是一定一定要有自己的想法，中介的介绍可以参考，但是最终拿主意的是自己，并且要做到至少是在见5个中介以及看30套房源之后，再逐步融合成自己的见解，同时不要局限在一个区域，北京太大了，多个区域同时看看，自己也是有局限性的，说不定在这期间被打开了呢。
看好楼盘后，可能中介要让付定金了，这个主要是购买意向的确认，以及给买家一定时间走下边流程，同时卖家将这个房源拿掉不再推荐给其他人。对于期房来说，主要看开发是否五证齐全以及定金是否支付到政府监管账户：
- 《国有土地使用证》
- 《建筑用地规划许可证》
- 《建筑工程规划许可证》
- 《建筑工程施工许可证》
- 《商品房预售许可证》
多数开发商在售楼部会将这些信息公示出来，若买家逐一检查核实这五证其实是有难度的，比较现实的做法是检查最后一个《商品房预售许可证》，当开发商有了这一个说明已经办理过前边的手续并且已经过了层层关卡了。我们检查这个也比较简单，登录北京市住房和城乡建设委员会（https://zjw.beijing.gov.cn/），在下方查询中心找到：新建商品房项目查询。在弹出页面输入项目名称，也就是小区名称，如果这里能查到信息那么基本上问题就不大了，我们点击小区名可以看到具体的信息：
通过这个查询可以明确两个关键的信息，首先是项目拿到了预售许可证，另外这里可以找到最权威的监管账号信息。我们之后所有的付款活动都是经过这个账号，包括定金，以及贷款。同样在这个页面下方可以看到登记预售的所有楼栋和房屋信息（截图没截下来），点击可以看详细每一个户型目前的状态，确认自己看准的房子是“可售”状态，再次点击房号查看具体信息，看这些内容是否与开发商中介以及未来合同中是否一致。
接下来自查一下购房资格，北京各种限制太复杂了，分首套二套，以及三套算二套，还有京籍非京，工作居住证或5年连续社保，等等等等，结合个人情况，在下图链接中，填入一些资料，初步看下自己是否有资格购房。
个人资质没问题的话，可以咨询一下开发商合作的银行，看下贷款有没有未知隐患，这里主要是看征信，工作年限、收入、拟打算贷款额度等。征信可以自己到官网申请（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），或者各大银行APP也可以代为申请。若没有啥大问题的话，就可以正式走购买流程了。
首先第一步付定金，建议转帐的方式，避免使用POS机，即使是在售楼部的情况下，因为你不知道这台POS机绑定的是哪里。和开发商确认后转款账号和住建委查到的监管账号一致，就可以转定金了，通常这笔钱不会太多，主要是购买意向确认，之后就准备首付和草签了，通常这与支付定金间隔不会太久，和开发商协商好首付的比例，以及尾款贷款的方式，在前边购房资质以及贷款初审没问题后，按约定比例付首付款给开发商，同样建议是去银行人工转账，收款账户必须是监管账户而不能换其他，同样不建议POS机刷卡，原因同上。线下银行转款完毕银行回执单一定一定要留好，之后万一有争议这是重要物件。
转款完毕让开发商开具首付款发票，这个也是非常重要的票据之一，是之后办理银行贷款必要文件。同时开始草签和网签合同。所谓的草签合同是先和供应商线下签订一份合同，法律层面已经具备基础的要素，只是还欠缺第三方公正，这个第三方就是住建委，公正这个动作叫做网签。草签合同和网签合同是完全一样的，理论上付完首付草签完毕在住建委上这个房源就应该变成“已预定”状态，然后网签，也就是再签几份和草签相同但是带编号的合同，我当时是又签了6份还是7份，理论上在这一步后住建委网站房源就会变成“已签约”状态。这时候开发商会拿着签好的合同再次住建委备案，网站上房源就会变成“网上联机备案”状态。从付定金到最后这个状态，1天到1个月不等，主要看开发商盖章效率，以及上传住建委合同信息效率。
网签完毕后，一方面可以看上边按个状态有没有及时变更成“已签约”和“网上联机备案”状态，另外也可以根据合同编号查看当前状态，在下图蓝框按钮“网签合同查询”，输入合同右上角编号，以及自己的个人信息，密码和开放商要一下，或者试试000000。就能看到自己的合同进度，也是网签合同验真的一种方式。
接下来就该和银行打交道了，上边不是提到签了好多本合同么，其中一部分就是给银行用的。北京这边贷款也有大坑，分为商贷、公积金贷、组合贷。尤其公积金这块，我是来了售楼部才知道北京公积金分为国管和市管，市管公积金才是坑中之王，规则是每工作一年，公积金多贷给10W，注意，不是说优惠十万，而是多带给10W额度，像我工作三年，北京打算买几百万的房子，公积金只带给我30W,这30W按照目前政策，也只是说比商业银行优惠了0.55个点，真是不知道用说明词表达我知道真相后的心情。多数银行服务都差不多，主要是提前还款的要求，选一家限制少的就可以了。这块确实流程以及资料繁杂，有专门做代办吃这个饭的，通常一两千元跑腿费，组合贷相对贵几百块。在这期间银行放款会直接给到开发商，不会经过自己手的。打款账号是开发商交付合同时一并提供的，一般是一个盖章的证明，上边写着购房具体事宜，以及开发名称账号啥的，用于转交给银行，我们拿到这个后也要检查一下和上边监管账户是否一致，整体的理念就是涉及打款我们只会打到监管账户上，不管是定金、首付款、银行放款等。我个人走了一遍没有找中介，整体感觉下来，确实材料多，需要填的内容也多，挺复杂的。但是也没到那种夸张的地步，大部分自己准备材料网上填写即可，和选定银行的客户经理多多沟通。如果是可能最终需要到银行以及公积金网点一两次，这个不管是自己办还是代办都是免不了的。我的建议是自己花功夫研究研究，毕竟这么大一笔消费，每一个细节只有自己亲自做才踏实。
前边这些弄完后，就是坐等交房了，此时是没有全款发票的，据说是为了交房时候测算面积多退少补。在此期间要注意按时还款。有时候在此期间做一些事情时候会涉及到有无房产的选项，通常来讲期房在交房前还是属于无房状态，系统查询个人住房情况目前还查不到，但是有些时候最好也出具一些情况说明，就说买了期房，合同交房日期XX时候什么的，问题不是很大。从此我们也是北京有家的人了，可以想想之后怎样装修，怎样布置自己的小窝了。